今後の不動産市況

今後の不動産市況がどうなるのか、ネガティブ要因とポジティブ要因とに別けて整理してみました

マイナス要因としては
① 不動産会社の収益悪化による融資環境の更なる悪化が懸念される
② 分譲会社(建売やマンション業者・中堅業者)の倒産リスク
③ 海外機関投資家の資金引き上げによる不動産金融市場の大幅な縮小
④ 少子化・高齢化による購入意識の変化
⑤ 若年層の所得の伸び悩みと雇用不安による晩婚化

プラスの要因としては
① フラット35の利用拡大と低金利水準の推移
② 建築コストの下落と地価下落による低価格路線の復活
③ 2009年、最大600万円規模住宅ローン減税の実施
④ 都心&近郊の築浅中古住宅の流通の活性化
⑤ フラット50の活用

株式会社東京鑑定
中山 登志朗様談

不動産の資産性・収益性

今後の不動産市況に影響を与える可能性のある重要な点は、不動産の「資産性」と「収益性」が
重視されるようになってきたということです。

どういうことかと言いますと、これまでは立地や広さなど(条件が似ている)過去の取引事例に
比較する「取引事例法」で、価格の根拠を示していましたが、

これからはその物件を賃貸市場に出した場合いくらで貸せるか、
あるいは将来にいくらで売れるかという観点から購入価格の妥当性を判断するというものです。

すでに読者の皆様はご存じだと思いますが、この考え方がマイホーム所有者に及ぼす影響は
多大なものが有りそうです。

収益還元方の価格決定

分かり易くいうならば、「購入予定価格」と賃貸に出した場合の「年間の収入予定金額」とを
積算しながら利回りが何%取れるかということを基準にして「価格の妥当性」を判断し、
販売価格を決めるというやり方なのです。

この方法なら誰にでも公正に価格の根拠が掴めやすいのです。
(近隣の家賃相当が基準になる為)

しかし、この収益還元法を行う場合には、従来の価格決定要因との間に一時的にギャップが生まれ、売主側に大きな痛みを伴う危険性を私たちは危惧しています

さらに、上記のプラス要因に挙げられている②の建築コストの下落と地価の下落による
『低価格物件の復活』は、住宅価格の低額化を加速させるのではないでしょうか。

先日、毎日新聞の広告欄に「大手ハウジングメーカーのアキュラホーム」が
30坪の建延の木造2階住宅を期限付きながら、550万円で販売するという記事を見て、
ひっくり返る程の衝撃を受けたものです。

「一体私たちの買った住宅はいくらなんですか?」と怒りさえ覚えてしまいました。

個人責任で考える時代

今、世界は100年に一度の大きな困難に直面していますが、
その事が収束する兆しは見えません。

そんな重大な局面を迎えながらも、この国の政治の混迷は「国民を無視した」異常な状況にしか
見えないのです

しかし、今の私たちには「日本の政治はいかにあるべきか?」などと、
悠長に評論している余裕はない。

それより先に、こうした事態が何をもたらすのかを《予測》して政治の危機的な状況がもたらしうる
災難を自己努力で最小限に食い止めることは、大地震の備えより超現実的な課題なのでは
ないでしょうか。

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